Ovrha na nekretnini

Ako ste u postupku prisilne naplate, a posjedujete nekretninu kojoj ste vlasnik i to je vidljivo u gruntovnici, prije ili kasnije vjerovnici će to otkriti i pokrenuti ovrhu na nekretnini. To ne možete spriječiti, osim ako dug ne podmirite ili dogovorite način njegove otplate bez prisilne naplate, ali možete se informirati o cijelom postupku i vašim pravima kako bi bili svjesni rizika i pokušali izbjeći završetak postupka i gubitak nekretnine.

Što je ovrha na nekretnini?

Što je ovrha na nekretnini? Evo definicije: Ovrha na nekretnini je postupak prilikom kojeg vjerovnik traži od nadležnog suda procjenu i prodaju nekretnine dužnika radi namirenja svog potraživanja.

Vjerovnici u pravilu neće odmah pokrenuti ovrhu na nekretnini, uobičajen postupak je pokušaj naplate ovrhom na novčanim sredstvima, a ako od toga nema rezultata, sljedeći korak je „pronalazak“ nekretnine, promjena sredstva ovrhe i ovrha na nekretnini. Uz jednu iznimku, ako se prisilna naplata događa zbog tzv. „osiguranog“ kredita (osigurano potraživanje je ono kod kojeg postoji neki kolateral, osiguranje naplate, najčešće nekretnina), na nekretnini vam se već nalazi založno pravo odnosno „teret“ ili hipoteka. U tom slučaju vjerovniku je nešto jednostavnije pokrenuti ovrhu na nekretnini.

Sam postupak ovrhe na nekretnini ima nekoliko koraka i, na vašu sreću, a zahvaljujući hrvatskom pravosuđu, nije baš da se događa „u tren oka“. Ovrha na nekretnini traje godinama, a u samom postupku ima dosta mehanizama i pravnih lijekova koje možete iskoristiti da ga dodatno produžite.

Preporuka je da savjete i pomoć ne tražite od „susjeda koj se kuži u ovrhe“, još manje na kojekakvim Facebook grupama i forumima na kojima možete pročitati ogromnu količinu neistina koje će vas dovesti u pravno nepovoljan položaj. Ne pametujte, potražite stručnu pomoć, angažirajte odvjetnika. Znam, dodatni je trošak, ali zaista je glupo ostati bez nekretnine zbog slušanja internet savjeta i pokušaja uštede u situaciji kada vam prijeti opasnost da izgubite nekretninu.

Postupak provođenja ovrhe na nekretnini

Postupak se može podijeliti u nekoliko koraka, a o svakom od njih vjerovnik/sud vas mora upoznati na vrijeme kako bi mogli iskoristiti svoja prava u postupku, dogovoriti se s vjerovnikom ili uputiti podnesak sudu.

Pokretanje ovrhe

Vjerovnik pokreće postupak na nadležnom sudu ovršnom ispravom u kojoj mora dokazati da ste dužni, koliko ste dužni i temeljem toga upisati zabilježbu ovrhe na nekretnini. Taj dio je relativno jednostavan, ali od upisa zabilježbe do preuzimanja nekretnine je dug put. Ipak, važno je i u ovom prvom koraku reagirati, ne „praviti se mrtav“ i prepustiti sve vremenu.

U praksi se često postavlja sljedeće pitanje: Može li se ovršiti jedina nekretnina ovršenika?

Ovršnim zakonom je vrlo sužena mogućnost ovrhe na nekretnini ovršenika ako je riječ o neosiguranoj (hipotekom) tražbini ovrhovoditelja, a nekretnina predstavlja jedinu nekretninu ovršenika u kojoj on stanuje s osobama koje uzdržava, koja služi zadovoljenju osnovnih životnih potreba. Sasvim iznimno, sud ipak može dopustiti takvu ovrhu, ali to se zaista rijetko događa.

Ako je ovrhovoditelj na temelju pravnoga posla s ovršenikom stekao na nekoj stvari ili pravu založno ili slično pravo radi osiguranja tražbine čije prisilno ostvarenje na tom predmetu traži, ovršenik se ne može protiviti takvoj ovrsi pozivajući se na zakonom utvrđene razloge te na druge odredbe Ovršnog zakona o izuzimanju od ovrhe ili o ograničenju ovrhe. Ova definicija zapravo znači da ste, ako ste realizirali stambeni ili hipotekrani krediti u banci, a banka vas je ovršila, vrlo vjerojatno potpisali da dozvoljavate ovrhu na toj nekretnini iako vam je jedina. Znači, prvo, pazite što potpisujete, a drugo, ako ste već potpisali budite toga svjesni.

Postupak ovrhe na nekretnini definira Ovršni zakon, točnije Glava deseta – OVRHA NA NEKRETNINI, pa su tu navedeni još neki slučajevi kada se ovrha ne može provesti, na primjer za iznose glavnice manje od 5.300,00 eura ili ako je nekretnina bračna stečevina, a supružnik nije bio sudionik u kreditu. Sve ovo znaju i vjerovnici, teško da ćete ih iznenaditi. Ipak provjerite da li se neka od odredbi odnosi na vas i da li ju možete iskoristiti u žalbi.

Procjena vrijednosti nekretnine

Sud će odrediti procjenu vrijednosti nekretnine od strane sudskog vještaka i zakazati ročište za procjenu. Sudski vještak izlazi na teren i procjenjuje nekretninu, izrađuje elaborat o procjeni, a procijenjena vrijednost nekretnine bit će bitna u kasnijem postupku gdje postoji minimalna cijena po kojoj nekretnina može biti prodana na dražbi.

Prodaja nekretnine putem aukcije – FINA e-dražba

Pokreće se prodaja nekretnine s time da se vrijednost nekretnine određuje na temelju nalaza i mišljenja sudskog vještaka. Na prvoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod četiri petine procijenjene vrijednosti, a na drugoj dražbi ispod tri petine procijenjene vrijednosti.

Podmirenje potraživanja

Po prodaji nekretnine, od iznosa prodaje se podmiruju troškovi ovršnog postupka te se podmiruje tražbina vjerovnika u iznosu koji je preostao od prodaje. Tu je bitno da znate da vjerovniku nije baš previše bitno za koji iznos će se nekretnina prodati, bitno je da je poštovan zakon i procedura. Rezultat toga je da se prilično često događa da se nekretnina proda ispod iznosa duga i da vas vjerovnik i dalje „naganja“ za razliku. Ostali ste bez nekretnine, a dug nije u cijelosti podmiren.

Inače, u anglosaksonskom pravu vjerovnik nema pravo regresiranja od dužnika ako se nije naplatio, što je puno poštenije, znači da i vjerovnik snosi neki rizik ako je loše osigurao plasman. Zbog toga i tržište nekretnina puno bolje funkcionira i sve se puno brže rješava. Ali, to je opet tema za neki drugi blog…

Servis e-Dražba

Servis e-Dražba je Finina usluga koja omogućava sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi za prodaju nekretnina i pokretnina u ovršnom postupku, stečajnom i postupku osiguranja. Sustav e-Dražbe u upotrebi je već dugo i stalno se nadograđuje. Ovrha na nekretnini provodi se isključivo putem e-Dražbe.

Servis e-Dražba omogućava elektroničko potpisivanje prijave za sudjelovanje u određenoj e-Dražbi (elektroničkoj javnoj dražbi) te predaju ponude u nadmetanju elektroničkim putem, sve pod pretpostavkom prethodnog ispunjenja uvjeta propisanih zakonskim i podzakonskim propisima.

U brošuri je detaljno pojašnjen postupak provođenja prodaje nekretnina i pokretnina e-Dražbom putem Fine.

Nakon završetka e-Dražbe Fina će izraditi i otpremiti izvještaj sudu o provedenoj e-Dražbi, prikupljenim ponudama i drugim potrebnim podacima, osim u slučaju kada na prvoj e-Dražbi nije prikupljena nijedna valjana ponuda. U tom slučaju, druga e-Dražba počinje objavom poziva na sudjelovanje prvog radnog dana nakon završetka e-Dražbe.

Nakon primitka izvještaja Fine, sud utvrđuje koji je kupac ponudio najveću cijenu i jesu li ispunjene pretpostavke za dosudu nekretnine. O dosudi nekretnine sud donosi pisano rješenje koje se objavljuje na oglasnoj ploči suda i na Fininim mrežnim stranicama. Rješenje o dosudi smatra se dostavljenim svim osobama kojima se dostavlja zaključak o prodaji te svim sudionicima dražbe istekom trećeg dana od dana njegova isticanja na oglasnoj ploči suda.

Kupac ne može biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja službeno sudjeluje u postupku prodaje. Također, kupac ne može biti niti osoba koja po zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet ovrhe.

Kupovninu je kupac dužan uplatiti na poseban račun Fine otvoren za tu namjenu, u roku određenom u zaključku o prodaji. Protekom roka za uplatu kupovnine Fina će obavijestiti nadležno tijelo o uplaćenoj kupovnini, odnosno o okolnosti da kupovnina nije uplaćena u za to određenom roku.

U rješenju o dosudi sud će odrediti da će se nekretnina dosuditi i kupcima koji su ponudili nižu cijenu, redom prema veličini cijene koju su ponudili, ako kupci koji su ponudili veću cijenu ne polože kupovninu u roku koji im je određen ili koji će im biti određen. U tom slučaju sud donosi posebno rješenje o dosudi svakom sljedećem kupcu koji je ispunio uvjete da mu se nekretnina dosudi, u kojem će odrediti rok za polaganje kupovnine.

O oslobođenju kupca od polaganja kupovnine odlučuje sud u skladu s Ovršnim zakonom, na temelju zahtjeva kupca podnesenog sudu najkasnije do završetka e-Dražbe, u rješenju o dosudi.

Sud pristupa namirenju vjerovnika nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu i nakon što kupac položi kupovninu. Prijenos novčanih sredstava na ime jamčevine i kupovnine, Fina će izvršiti temeljem pravomoćnog rješenja o namirenju kojeg Fini dostavlja sud. Fina ovdje nije vaš neprijatelj, postupa isključivo prema sudskom rješenju i zapravo vas štiti od kojekakvih zlouporaba, ako je već postupak došao tako daleko da su provedene dražbe.

Pravna zaštita i prava dužnika

Prava i pravnih lijekova ima u svakom koraku i fazi postupka. Još jednom savjet, ne glumite pravnika, zatražite stručnu pomoć. Ovršni zakon je sam po sebi kompliciran, nekad se i pravnik treba zamisliti nad pojedinim odredbama, a laiku nikako ne preporučamo da se sam upušta u tumačenje zakona. U svakom koraku treba reagirati na vrijeme i po zakonu, što će nestručna osoba teško ispoštovati.

Ako vam financijska situacija ne dozvoljava platiti odvjetnika, a ako ste ovršeni to je prilično logično, imate nekoliko opcija za besplatnu pravnu pomoć – upravna tijela županija, Gradski ured za opću upravu Grada Zagreba, ovlaštene udruge i pravne klinike. To je takozvana primarna pravna pomoć. Sekundarnu pravnu pomoć pružaju odvjetnici i također može biti besplatna. Morate zadovoljiti neke formalne uvjete i dokazati da su vaše materijalne prilike takve da bi plaćanje stručne pravne pomoći moglo ugroziti vaše uzdržavanje i uzdržavanje članova vašeg kućanstva. Osim besplatne pravne pomoći, ako možete dokazati slabo imovno stanje, sud će vas osloboditi i troškova postupka. Pazite, to se ne odnosi na troškove parničnog postupka ako izgubite spor, tu vas nitko ne može spasiti.